Как Clavy приходит к цифре и когда отказывается её называть

Диапазон, а не одна цифра

Каждая оценка — это интервал, внутри которого находится центральное значение. Интервал выводится из собственной ошибки модели вне обучающей выборки в этом районе (конформные квантили). Он расширяется, когда сопоставимых объектов мало, когда объект удалось определить лишь на более общем уровне, чем его здание, когда среди сопоставимых есть мотивированные продавцы и когда у модели нет подобранных квантилей ошибки. Номинальный охват — 80 %. Эмпирический охват измеряется на контрольной выборке для каждой версии модели; он фиксируется внутри компании и пока не публикуется по районам. Самые узкие интервалы получаются у квартир и таунхаусов в плотных урбанизациях, где сопоставимых объектов много и они похожи; у отдельно стоящих вилл интервалы самые широкие, потому что сопоставимых объектов мало и они сильно различаются, и отчёт говорит об этом прямо, а не скрывает. При широком интервале цену стоит определять по страницам с аналогами и с разложением стоимости.

Атрибуция, которую можно аргументировать

Вклады — это явные поправки относительно отобранных сопоставимых объектов (общая площадь, спальни, возраст, а для домов — участок и собственный бассейн) плюс уровень местоположения урбанизации относительно её муниципалитета. Поправки на террасу и этаж применяются только тогда, когда они записаны и для объекта, и для сопоставимого; опубликованные данные пока не содержат их для оцениваемого объекта, поэтому сейчас они не влияют на результат. Последняя строка «данные сопоставимых» содержит то, что не объясняют явные факторы, так что сумма строк равна разнице между серединой диапазона и муниципальной базой. Это никогда не проценты от результата.

Аналоги из урбанизации, а не из радиуса

На этом побережье объекты внутри закрытой урбанизации почти идентичны и стоят совсем иначе, чем дома на соседней улице. Радиус 1 000 м пересекает несколько ценовых зон. Clavy строит границу каждой урбанизации по участкам, связанным через адреса и здания, и в первую очередь ищет аналоги внутри неё; только если данных по урбанизации мало, привлекаются данные по району, а затем по муниципалитету — и об этом сообщается.

Уровни детализации

Для каждого факта указывается уровень, на котором он установлен. Если объект определён на уровне здания, это прямо сказано, и данные по зданию никогда не выдаются за данные по конкретной квартире.

Три состояния для каждой проверки

Прибрежный сервитут, зоны затопления и пожароопасности, охранные статусы, объекты наследия, законность с точки зрения градостроительства, факт проживания, аренда, форма права собственности и статус социального жилья имеют одно из трёх состояний: присутствует, проверено и отсутствует, невозможно оценить. По умолчанию — невозможно оценить. Отсутствие данных никогда не выдаётся за отсутствие риска, и ни один из этих пунктов не превращается в выдуманную скидку.

• Есть
• Проверено, нет
• Нельзя оценить

Иллюстративные примеры, а не данные какого-либо объекта.

История рынка наблюдается, а не покупается

Рыночные цифры основаны на объявлениях о продаже, предоставленных Scout, партнёром Clavy по объявлениям, в том виде, в каком их наблюдает Clavy. Объявления импортируются периодически, а не непрерывно: у каждой рыночной цифры указана дата данных, и она помечается, если может быть устаревшей. Цены предложения — это наблюдения, а не завершённые сделки.

Когда Clavy отказывается давать оценку

• Голая собственность (nuda propiedad), социальное жильё, ограничения на туристическую аренду, занятые объекты и объекты на аукционе: объявление помечается, оценка не формируется.
• Земля: только описание и ограничения, без цифры — стоимость земли зависит от градостроительных планов муниципалитетов, которых у нас пока нет.
• Новостройки: анализ на уровне проекта (поглощение, ценовая лестница), а не цена отдельного объекта.

Источники данных и лицензии

У каждого источника данных, на которых основаны факты, цифры и карты в отчётах, на страницах объектов, районов и городов и в 3D-видах городов, есть запись в реестре ниже с лицензией, разрешённым использованием и ссылкой, которую мы печатаем. Значение, источник которого не разрешён, не показывается на публичных страницах, в сервисе данных об объектах и в отчётах, а источник без записи считается запрещённым. Google Maps указан как сервис только для просмотра: он загружается в вашем браузере лишь после того, как вы решите открыть вид Google, и ничего из него не сохраняется и не используется в отчётах.

Открытые государственные источники

Clavy использует три вида открытых государственных источников, каждый на своих условиях:

• Участки, здания и адреса — собственная переработка Clavy соответствующих наборов данных INSPIRE DGC по лицензии DGC INSPIRE 2016 года.
• Сведения о помещении в отчётах (этаж, дверь, подъезд, назначение и площадь) берутся из официальных сервисов по отдельным объектам. Используются только незащищённые данные, и они приводятся с датой обращения.
• Если используется авторизованный пакетный файл CAT, он используется по лицензии DGC на пакетную загрузку 2011 года и приводится с датой обращения.

Названия мест и их иерархию Clavy составляет на основе этих источников, сохраняя условия каждого из них. Публикующие их государственные органы не участвуют в Clavy и не поддерживают его. Результаты Clavy не являются официальными справками и не имеют удостоверительной силы; источники и их лицензии перечислены в правовой информации.