Cómo llega Clavy a una cifra y cuándo se niega a darla

Un rango, nunca una cifra única

Cada estimación es un intervalo que contiene el valor central. El intervalo procede del propio error fuera de muestra del modelo en esa zona (cuantiles conformales). Se amplía cuando los comparables son escasos, cuando el inmueble solo ha podido resolverse a un nivel más general que su edificio, cuando los comparables incluyen vendedores con urgencia y cuando el modelo no tiene cuantiles de error ajustados. La cobertura nominal es del 80 %. La cobertura empírica se mide sobre una muestra de validación para cada versión del modelo; se registra internamente y aún no se publica por zona. Los intervalos más estrechos salen de apartamentos y adosados en urbanizaciones densas, con muchos comparables parecidos; las villas independientes reciben los más amplios, porque sus comparables son pocos y distintos entre sí, y el informe lo dice en lugar de ocultarlo. Ante un intervalo amplio, las páginas desde las que fijar un precio son los comparables y la atribución.

Una atribución que se puede debatir

Las contribuciones son ajustes explícitos frente a comparables seleccionados (superficie construida, dormitorios, antigüedad y, en viviendas unifamiliares, parcela y piscina privada) más el nivel de ubicación de la urbanización frente a su municipio. Los ajustes por terraza y planta solo se aplican cuando tanto el inmueble como el comparable los registran; los datos publicados aún no los registran para el inmueble que se estima, por lo que hoy no mueven la cifra. Una última fila de evidencia de comparables recoge lo que los factores explícitos no explican, de modo que las filas suman la diferencia entre el punto medio del rango y la referencia municipal. Nunca son porcentajes del resultado.

Comparables de la urbanización, no de un radio

En esta costa, las viviendas de una urbanización cerrada son casi idénticas y tienen precios muy distintos a los de la calle de fuera. Un radio de 1.000 m atraviesa varios regímenes de precios. Clavy obtiene un polígono de límites para cada urbanización a partir de las parcelas unidas por referencias de dirección y de edificio, y busca primero los comparables dentro de él; solo cuando la urbanización tiene pocos datos recurre a la zona y después al municipio, y lo indica.

Niveles de resolución

Cada dato registra el nivel en que se estableció. Un inmueble resuelto a nivel de edificio lo indica, y los datos de edificio nunca se presentan como datos de la unidad.

Tres estados para cada comprobación

La servidumbre de costas, las zonas inundables y de riesgo de incendio, las figuras de protección, el patrimonio, la legalidad urbanística, la ocupación, el arrendamiento, la forma de la titularidad y la condición de vivienda protegida se expresan como presente, comprobado y ausente, o no evaluable. Por defecto, no evaluable. La ausencia de datos nunca se presenta como ausencia de riesgo, y ninguno de estos aspectos se convierte en un descuento inventado.

• Presente
• Comprobado, no presente
• No evaluable

Ejemplos ilustrativos, no datos de ningún inmueble.

El historial de mercado se observa, no se compra

Las cifras de mercado proceden de anuncios de venta facilitados por Scout, socio de anuncios de Clavy, tal como los observa Clavy. Los anuncios se importan periódicamente, no de forma continua: cada cifra de mercado muestra la fecha de los datos en que se basa y se marca cuando puede estar desactualizada. Los precios de oferta son observaciones, nunca ventas cerradas.

Cuándo Clavy no estima un valor

• Nuda propiedad, vivienda protegida, restricciones al alquiler turístico, inmuebles ocupados o en subasta: el anuncio se señala y no se genera ninguna estimación.
• Suelo: solo descripción y condicionantes, sin cifra; el valor del suelo depende del planeamiento de cada municipio, del que aún no disponemos.
• Obra nueva: análisis a nivel de promoción (absorción, escalas de precios), no un precio por unidad.

Fuentes de datos y licencias

Cada fuente de datos detrás de los hechos, cifras y mapas de los informes, de las páginas de inmuebles, zonas y municipios y de las vistas 3D de los municipios tiene una entrada en el registro siguiente, con su licencia, su uso permitido y la cita que imprimimos. Un valor cuya fuente no está autorizada se omite en las páginas públicas, en el servicio de datos de inmuebles y en los informes, y una fuente sin entrada se trata como vetada. Google Maps figura como servicio de solo visualización: se carga en su navegador solo cuando usted decide abrir la vista de Google, y nada de él se almacena ni se usa en los informes.

Fuentes de registros públicos

Clavy utiliza tres tipos de fuentes de registros públicos, cada una con sus propias condiciones:

• Las parcelas, los edificios y las direcciones son una transformación propia de Clavy de los conjuntos de datos INSPIRE correspondientes de la DGC, con arreglo a la licencia INSPIRE de la DGC de 2016.
• Los datos de la unidad que se imprimen en los informes (planta, puerta, escalera, uso y superficie) proceden de servicios oficiales por inmueble. Solo se usan datos no protegidos, y se citan con la fecha de acceso.
• Cuando se utiliza un fichero masivo CAT autorizado, se utiliza con arreglo a la licencia de descarga masiva de la DGC de 2011 y se cita con la fecha de acceso.

Los nombres de las ubicaciones y su jerarquía los elabora Clavy a partir de estas fuentes y conservan las condiciones de cada una. Los organismos públicos que las publican no participan en Clavy ni lo respaldan. Los resultados de Clavy no son certificaciones oficiales y carecen de valor certificativo; las fuentes y sus licencias figuran en el aviso legal.